Planejamento urbano não pode ter dois pesos
O parâmetro enunciado pelo próprio TJSP deve valer integralmente: planejamento urbano precisa ser prévio, científico e consistente
Por Ivan Carlos Maglio
O acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) sobre as recentes revisões do zoneamento contém uma contradição. Ao analisar a Lei n.º 18.081/2024, considerou existente o planejamento técnico porque havia quatro documentos de justificativa. Ao julgar a “revisão da revisão”, da Lei n.º 18.177/2024, exigiu estudos específicos para as alterações do mapa. Esse rigor deveria valer para as duas leis.
O órgão especial reconheceu a constitucionalidade do artigo 84 da Lei n.º18.081/2024 e de seu Mapa 1, mas declarou inconstitucional o artigo 8.º da Lei n.º 18.177/2024 e o mapa que o substituiu. Esses mapas não são meras ilustrações: delimitam cada tipo de zona de uso e suas regras de construção, ocupação e adensamento. Alterar o mapa significa alterar concretamente o zoneamento.
A “revisão da revisão” nasceu como projeto de seis artigos, apresentado como simples errata. Depois das audiências, recebeu substitutivo e emendas e terminou com 42 artigos, revendo limites das zonas e reclassificando quadras e lotes. A população discutiu uma correção, mas o Legislativo aprovou uma alteração substantiva.
O TJSP acertou ao reconhecer o desvirtuamento das emendas e a inexistênciade estudos. Normas urbanísticas exigem planejamento prévio, científico e consistente.
A contradição aparece no exame da Lei n.º 18.081/2024. Para validá-la, o acórdão menciona uma “justificativa técnica” dividida em quatro partes, mas não verifica se os documentos estudaram o mapa, compararam alternativas, avaliaram a ampliação das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) ou demonstraram a capacidade de suporte dos territórios atingidos.
O acórdão afirma que examinar cada reclassificação e seus efeitos exigiria provas incompatíveis com uma ação direta de inconstitucionalidade. Para a revisão principal, portanto, aceita a existência formal de documentos; para arevisão da revisão, constata a ausência de suporte técnico específico e declara sua inconstitucionalidade. Se a correspondência entre estudos e mapa aprovado é constitucionalmente relevante para a Lei n.º 18.177/2024, também precisa ser verificada em relação à Lei n.º 18.081/2024.
A diferença entre os processos explica o vício de pertinência temática da segunda lei, mas não resolve a questão do planejamento. A possibilidade genérica de expansão das ZEUs não demonstra que sua extensão, alternativas e impactos tenham sido avaliados.
O mesmo formalismo aparece na participação. A Prefeitura invocou 35 audiências, cerca de 550 manifestações e 64 páginas de justificativas. Mas o mapa aprovado foi apresentado com antecedência, estudado e submetido à participação pública? Mapas gerais em PDF, sem comparação entre versões ou identificação das quadras modificadas, não permitem compreender o que mudou em cada bairro. Audiências sobre versões anteriores não legitimam alterações finais.
A revisão principal ampliou as zonas de estruturação urbana deaproximadamente 63,4 milhões para 74,6 milhões de metros quadrados – 17,6%. Uma transformação dessa escala exigiria cenários do potencial construtivo e de seus efeitos cumulativos.
Esses efeitos não se limitam a cada lote. Milhares de empreendimentos pressionam transporte, saneamento, drenagem, equipamentos sociais e áreas verdes e podem agravar ilhas de calor, alagamentos e outros riscos climáticos.
Adensar áreas servidas por transporte coletivo pode ser uma diretriz legítima. Mas a proximidade de uma estação ou corredor não demonstra, por si só, que o território comporta qualquer aumento de potencial construtivo. Uma avaliação ambiental estratégica permitiria comparar alternativas, reconhecer áreas críticas, avaliar impactos cumulativos e estabelecer limites e indicadores públicos, articulando o zoneamento ao Plano Diretor, ao Plano de Ação Climática e aos planos setoriais.
A modulação dos efeitos preserva atos já praticados, mas limita o alcance da decisão. E o restabelecimento do mapa da Lei n.º 18.081/2024 mantém vigentea transformação mais extensa.
O TJSP corrigiu uma distorção ao derrubar a “revisão da revisão”, mas aplicou padrão menos exigente à revisão principal. Páginas chamadas de justificativa técnica não provam planejamento. É preciso relacionar diagnóstico, alternativas, decisão territorial e impactos.
Segurança jurídica não significa conservar decisões insuficientemente avaliadas. Significa produzir regras previsíveis, transparentes e fundamentadas, capazes de proteger investimentos, direitos coletivos e o futuro ambiental dacidade. O parâmetro enunciado pelo próprio tribunal deve valer integralmente: planejamento urbano precisa ser prévio, científico e consistente. A pergunta permanece: onde estão os estudos que justificam o mapa da Lei n.º 18.081/2024 e demonstram que São Paulo suporta os impactos cumulativos da verticalização autorizada?
*Ivan Carlos Maglio - Engenheiro civil, doutor em Saúde Ambiental pela USP, pesquisador colaboradordo IEA-USP, é diretor da Política e Planejamento Ambiental (PPA), membro do Conselho Diretor da EngD.
Publicado originalmente pelo Estadão, seção Opinião, edição impressa de 07/09/2026.
As matérias assinadas não representam necessariamente a opinião da EngD.
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