Jurubatuba: da contaminação à regeneração do território

A transformação de antigas áreas industriais tornou-se um dos principais desafios ambientais das grandes cidades.

Por Ivan Carlos Maglio *

A transformação de antigas áreas industriais em bairros residenciais, centros comerciais e novos empreendimentos tornou-se um dos principais desafios ambientais das grandes cidades. Em São Paulo, poucos territórios revelam essa questão com tanta clareza quanto Jurubatuba.

Esse foi o ponto de vista que apresentei no seminário promovido pelo Instituto Ekos Brasil e que voltou ao centro das discussões durante a Assembleia Geral de 2026 da Rede NICOLE Latin America. Os debates convergiram para uma conclusão: o caso de Jurubatuba não pode ser examinado apenas pela perspectiva da remediação individual dos imóveis. A dimensão regional da contaminação exige planejamento territorial, governança integrada e recuperação das funções ambientais degradadas.

Jurubatuba costuma ser apresentada como uma nova frente de desenvolvimento urbano. Mas não é um espaço vazio à espera da expansão imobiliária. É um território industrial complexo, com atividades produtivas e empregos, vulnerabilidades sociais e um passivo de contaminação do solo e das águas subterrâneas que ainda não conhecemos integralmente.

O ponto central é simples: a contaminação não respeita muros, matrículas imobiliárias ou limites administrativos. Substâncias lançadas no solo ao longo de décadas podem alcançar diferentes camadas do aquífero e deslocar-se pelos fluxos subterrâneos e pelas fraturas das rochas. Uma fonte localizada em determinado imóvel pode afetar terrenos, poços e populações situados a grandes distâncias.

As investigações já realizadas mostram que o problema não pode ser reduzido à situação individual de cada lote. A geologia da região é heterogênea, os aquíferos apresentam sistemas complexos de circulação e muitos estudos permanecem limitados às camadas mais superficiais. Compostos organoclorados, associados a antigas atividades industriais, podem persistir por longos períodos e alcançar maiores profundidades.

Em 2005, poços da região chegaram a ser interditados devido à presença de substâncias como tricloroeteno, tetracloroeteno e cloreto de vinila. Posteriormente, foram adotadas restrições à captação e criados mecanismos de articulação institucional. Passadas duas décadas, porém, continua sendo necessária uma estratégia territorial permanente de investigação, monitoramento e gestão.

Dados apresentados em estudo do IPT de 2025 reforçam a preocupação. Foram identificados 384 poços cadastrados em Jurubatuba. Entre os 117 cujo uso foi analisado, aproximadamente metade destinava-se ao uso doméstico. Dos 104 poços com histórico analítico, 27% apresentaram compostos organoclorados e, em 13%, as concentrações estavam acima dos valores de intervenção. Além disso, 37,9% das ocorrências detectadas estavam em poços de uso doméstico.

Esses números não significam que toda a região esteja igualmente contaminada, mas demonstram que o conhecimento existente ainda é insuficiente para sustentar decisões fragmentadas. Muitos imóveis não foram adequadamente investigados e parte das informações resulta de estudos isolados, produzidos em momentos e com objetivos diferentes.

Controlar o risco dentro de um empreendimento não equivale a recuperar o território. É possível impedir a intrusão de vapores em um edifício e reduzir a exposição de seus ocupantes enquanto a água subterrânea permanece contaminada e a pluma continua se deslocando. O imóvel pode ser considerado apto para determinado uso, mas o problema ambiental regional permanece.

Essa situação ganha importância ainda maior diante das mudanças climáticas. Períodos secos mais prolongados e maior irregularidade das chuvas podem ampliar a importância estratégica das águas subterrâneas para a Região Metropolitana, justamente quando sua qualidade se encontra ameaçada por antigos passivos industriais.

São Paulo dispõe de um marco jurídico relevante. A Lei Estadual nº 13.577, de 2009, estabeleceu diretrizes para a proteção da qualidade do solo e das águas subterrâneas, para a identificação e remediação de áreas contaminadas, e criou o Fundo Estadual para Prevenção e Remediação de Áreas Contaminadas, o Feprac.

A legislação reconhece que o solo cumpre funções ambientais essenciais: participa do ciclo da água, protege as águas subterrâneas, sustenta a vida e os habitats e possibilita atividades econômicas e sociais. Essa compreensão permite avançar da simples remediação de terrenos para uma perspectiva de regeneração territorial.

Remediar Jurubatuba não pode significar apenas reduzir o risco até o nível necessário para liberar um terreno para construção. A transformação das antigas áreas industriais deve servir também para recuperar funções ecossistêmicas degradadas durante décadas de industrialização e urbanização.

Isso envolve restaurar a permeabilidade do solo e a capacidade de infiltração e retenção das águas pluviais; proteger o aquífero; ampliar a cobertura vegetal e a biodiversidade; criar conexões verdes; reduzir ilhas de calor; melhorar a drenagem e preparar o território para chuvas extremas e ondas de calor.

A infraestrutura verde e azul não pode aparecer apenas como compensação pontual ou elemento paisagístico dos novos empreendimentos. Ela precisa constituir a estrutura ambiental da transformação urbana. O objetivo não deve ser simplesmente converter terrenos industriais contaminados em terrenos valorizados para construção, mas produzir um território ambientalmente melhor do que aquele que existia anteriormente.

O PIU Arco Jurubatuba já reconhece condicionantes físico-ambientais, áreas contaminadas, vulnerabilidade social, espaços públicos e a importância da base produtiva. Esse reconhecimento, porém, precisa produzir consequências concretas. O passivo ambiental deve orientar as decisões sobre uso e ocupação do solo, localização das novas moradias, infraestrutura, intervenções viárias, áreas verdes e investimentos públicos.

Também é preciso evitar que regeneração urbana se torne sinônimo de substituição indiscriminada da base produtiva. Jurubatuba ainda concentra indústrias, serviços e empregos qualificados. Sua transformação deve combinar habitação, atividades econômicas, infraestrutura, recuperação ambiental e redução das desigualdades.

Uma estratégia territorial para Jurubatuba pode ser organizada em três ações: conhecer, integrar e decidir.

Conhecer significa reunir os dados existentes e implantar um sistema regional e permanente de investigação e monitoramento. Integrar significa articular a gestão das áreas contaminadas com as políticas de recursos hídricos, saúde pública, uso do solo, drenagem, infraestrutura verde e adaptação climática. Decidir significa estabelecer, com base em informações confiáveis, onde e sob quais condições a ocupação urbana e o uso das águas subterrâneas são ambiental e sanitariamente viáveis.

Isso exige mapear fontes de contaminação, plumas, poços e receptores vulneráveis; definir prioridades de investigação e remediação; estabelecer regras para novos empreendimentos e captações; identificar responsabilidades e organizar mecanismos permanentes de financiamento.

Será indispensável uma governança que articule Prefeitura, Cetesb, órgãos responsáveis pelos recursos hídricos, Ministério Público, universidades, empresas, proprietários, organizações sociais e comunidades afetadas. Transparência, acesso público às informações e participação social devem ser condições permanentes desse processo.

A principal lição de Jurubatuba é inequívoca: se a contaminação ultrapassa os muros, a ação pública também precisa ultrapassar os limites dos imóveis. O risco é territorial e a resposta deve ter a mesma escala.

Construir primeiro e descobrir depois a extensão da contaminação significaria perpetuar o passivo. Regenerar é conhecer antes, planejar o território e transformar a urbanização em oportunidade de recuperar o solo, a água, a vegetação, a biodiversidade e a resiliência climática.

*Ivan Carlos Maglio é engenheiro civil, doutor em Saúde Ambiental e especialista em planejamento urbano e ambiental. É diretor da PPA – Política e Planejamento Ambiental e superintendente do Instituto Panamericano de Ambiente e Sustentabilidade (IPAN). É membro do Conselho Diretor da EngD.

As matérias assinadas não representam necessariamente a opinião da EngD.