Zoneamento em São Paulo: quando o modelo urbano entra em colapso

Ivan Maglio

A judicialização da revisão da Lei de Zoneamento de São Paulo, agora no centro do debate público, não é um acidente institucional. É o sintoma de algo mais profundo: o esgotamento de um modelo de produção do espaço urbano que avançou sem incorporar seus próprios limites ambientais, sociais e climáticos.

O debate recente promovido pela OAB-SP, reunindo representantes da Prefeitura, juristas e técnicos, revelou uma tentativa recorrente de minimizar os efeitos da revisão aprovada em 2024. Segundo a gestão municipal, a verticalização atual seria fruto do Plano Diretor de 2014 e da Lei de Zoneamento de 2016, enquanto a revisão recente teria impacto ainda reduzido, devido ao tempo de maturação dos empreendimentos. 

Mas essa narrativa não se sustenta.

Entre 2016 e 2024, a área de Zonas de Estruturação Urbana (ZEU) foi ampliada em cerca de 17%, liberando um potencial construtivo adicional superior a 44 milhões de metros quadrados. Não se trata de continuidade — trata-se de uma mudança de escala. E, em planejamento urbano, escala é tudo.

A insistência em medir os impactos apenas pelo número de alvarás emitidos revela uma estratégia conhecida: reduzir o problema ao que já é visível, ignorando o que foi autorizado e já está em curso. A legislação urbana não apenas regula o presente — ela define o futuro. Ao ampliar o potencial construtivo, o poder público reconfigura o mercado, induz demolições, valoriza terrenos e acelera processos que, quando se tornam visíveis, já são praticamente irreversíveis.

Outro argumento mobilizado no debate foi o impacto econômico da paralisação de cerca de 4.500 alvarás e a consequente redução da arrecadação do Fundurb. Mas aqui o raciocínio se inverte: desde quando a arrecadação pública pode justificar a fragilização do planejamento urbano? O Fundurb não é um fim em si mesmo. Transformá-lo em motor de expansão construtiva sem controle é admitir que a cidade financia suas políticas públicas à custa do agravamento de suas próprias vulnerabilidades.

No campo ambiental, a defesa de medidas compensatórias e criação de parques tampouco responde ao problema central. A impermeabilização crescente do solo, o agravamento das ilhas de calor e a sobrecarga dos sistemas de drenagem são efeitos sistêmicos, cumulativos e amplamente conhecidos. Não se resolvem com compensações pontuais. O que está ausente é uma abordagem integrada entre uso do solo, infraestrutura urbana e adaptação climática — algo que deveria ser condição básica em qualquer revisão normativa no século XXI.

A discussão sobre as ZEIS 4 em áreas de mananciais expõe outra contradição. Sob o argumento de promover reassentamento de famílias em áreas de risco, abre-se espaço para intervenções em territórios ambientalmente frágeis, sem garantias efetivas de controle e gestão. A experiência brasileira é clara: sem governança territorial robusta, boas intenções frequentemente resultam em ocupações precárias e degradação ambiental consolidada.

A alegação de ampla participação popular no processo legislativo também merece ser questionada. Audiências públicas, por si só, não configuram participação efetiva. Sem acesso qualificado à informação e sem possibilidade real de influência sobre as decisões, a participação tende a cumprir um papel meramente formal, legitimando escolhas já previamente definidas.

Por fim, atribuir à liminar judicial a responsabilidade pela insegurança jurídica é inverter causa e efeito. A judicialização não surge do nada. Ela é, em grande medida, consequência de processos decisórios frágeis, marcados pela ausência de avaliação ambiental estratégica e pela insuficiência de estudos integrados sobre os impactos da expansão urbana.

O que está em disputa, portanto, não é apenas a legalidade de uma lei. É o próprio modelo de cidade.

São Paulo optou por ampliar sua capacidade construtiva sem integrar essa decisão às condições reais de infraestrutura, drenagem, clima e vulnerabilidade social. Em um contexto de eventos extremos cada vez mais frequentes — enchentes, ondas de calor, colapso de mobilidade — essa escolha deixa de ser apenas técnica e passa a ser política.

Não se trata de negar o adensamento urbano. Ele é necessário e desejável em cidades que buscam eficiência e redução de desigualdades territoriais. Mas adensar sem planejamento integrado é apenas concentrar problemas.

A crise atual revela, com clareza, que não é a Justiça que travou a cidade. Foi a própria cidade que avançou sem se planejar adequadamente.

Ivan Maglio, engenheiro civil, é doutor em Saúde Ambiental, pesquisador do Cidades Globais do IEA e do Laboratório de Áreas Verdes da FAU/USP, além de membro do Conselho Deliberativo da EngD