Entre a Mata Atlântica, o déficit habitacional e o risco climático: a nova pressão urbana no Litoral Norte

Por Ivan Carlos Maglio *

Nos últimos anos, moradores do Litoral Norte de São Paulo têm relatado uma sensação crescente de insegurança em relação ao território. Em diferentes pontos da região surgem relatos de abertura de áreas, desmatamento e ocupações irregulares, muitas vezes acompanhados de tensão entre moradores antigos, novos ocupantes e proprietários. O fenômeno não é isolado e revela um problema estrutural que combina pressão imobiliária, déficit habitacional, fragilidade na fiscalização ambiental e, mais recentemente, a presença de redes associadas ao crime organizado na dinâmica fundiária.

Mata Atlântica ainda é bioma preservado no Litoral Norte paulista

O Litoral Norte vive uma contradição conhecida. Ao mesmo tempo em que abriga alguns dos ecossistemas mais preservados da Mata Atlântica, também enfrenta forte pressão urbana impulsionada pelo turismo, pela valorização imobiliária e pelo crescimento da população residente. Quando o planejamento territorial não acompanha essa dinâmica, as primeiras áreas afetadas costumam ser justamente as mais frágeis do ponto de vista ambiental, como encostas, áreas de vegetação nativa, restingas e territórios sem infraestrutura urbana.

Nesse contexto, parcelamentos clandestinos e ocupações informais acabam avançando sobre áreas ambientalmente sensíveis ou juridicamente protegidas. Esse processo não é novo na região e já foi analisado por pesquisadores que estudaram a dinâmica territorial do litoral paulista.

O engenheiro Sérgio Veloso, que dedicou parte importante de seus estudos à evolução urbana de São Sebastião, já apontava que a ocupação irregular na região não pode ser compreendida apenas como problema ambiental ou de fiscalização. Segundo suas análises, ela está profundamente ligada à falta de políticas estruturais de habitação e ao descompasso entre o crescimento urbano e o planejamento territorial.

Essa análise ajuda a entender o cenário atual. Nos últimos anos, o Litoral Norte tem registrado crescimento da população residente, impulsionado pela expansão das atividades turísticas, de serviços e pela migração interna dentro do próprio estado. No entanto, a produção de moradias formais, especialmente voltadas à população de baixa renda, não acompanhou esse crescimento.

Hoje, a região formada por São Sebastião, Caraguatatuba, Ubatuba e Ilhabela reúne cerca de 350 mil habitantes. Entretanto, o mercado imobiliário local é fortemente orientado para segundas residências e empreendimentos turísticos, o que eleva o preço da terra e dificulta o acesso à moradia para trabalhadores locais.

O resultado é um déficit habitacional significativo em relação à população residente. Estudos regionais indicam que o déficit pode atingir algo entre 10% e 15% das famílias, considerando moradias precárias, coabitação forçada, falta de oferta de habitação acessível e ocupações informais. Isso significa que dezenas de milhares de pessoas na região enfrentam dificuldades para acessar moradia adequada.

Nos últimos anos, porém, um novo elemento passou a aparecer com mais frequência nesse cenário: a atuação de redes associadas ao crime organizado na abertura de loteamentos clandestinos e na venda irregular de terrenos. Em diferentes regiões do país, investigações têm mostrado que grupos criminosos passaram a explorar o mercado informal de terras, aproveitando-se da vulnerabilidade social e da ausência do poder público para lucrar com a comercialização ilegal de lotes.

Esse fenômeno representa uma nova nuance do problema urbano. A ocupação irregular deixa de ser apenas resultado da necessidade de moradia e passa, em alguns casos, a envolver estruturas organizadas que atuam na grilagem e na ocupação de áreas públicas ou ambientalmente protegidas.

Outro elemento importante nesse debate é a descentralização do licenciamento ambiental no Estado de São Paulo. A ampliação das competências municipais foi regulamentada por resoluções do Conselho Estadual do Meio Ambiente de São Paulo, entre elas a Resolução CONSEMA nº 20/2018. Embora a medida busque aproximar a gestão ambiental da realidade local, ela também trouxe novos desafios institucionais.

Muitos municípios passaram a assumir responsabilidades complexas de licenciamento e fiscalização sem necessariamente dispor de estrutura técnica suficiente. Sem equipes robustas de planejamento territorial e controle do uso do solo, o território torna-se mais vulnerável a processos de ocupação irregular e degradação ambiental.

A situação se torna ainda mais preocupante quando se considera o aumento dos riscos climáticos na região. O Litoral Norte é uma área naturalmente suscetível a eventos extremos, como chuvas intensas, deslizamentos de encostas e inundações costeiras. Com as mudanças climáticas, esses eventos tendem a se tornar mais frequentes e mais intensos.

Quando ocupações informais avançam sobre encostas instáveis, áreas de drenagem natural ou regiões ambientalmente sensíveis, o risco climático aumenta significativamente. Tragédias recentes na própria região demonstram como a combinação entre ocupação desordenada, vulnerabilidade social e eventos climáticos extremos pode resultar em perdas humanas e materiais de grande magnitude.

Por isso, a questão das ocupações irregulares não é apenas um problema urbanístico ou ambiental — ela também se tornou um problema de gestão de risco climático.

A experiência brasileira mostra que conflitos fundiários e ocupações informais dificilmente se resolvem apenas com ações pontuais de fiscalização ou remoção. O enfrentamento exige políticas públicas integradas que combinem planejamento urbano, política habitacional, proteção ambiental, adaptação climática e presença efetiva do Estado no território.

Nesse contexto, ganha importância a implementação efetiva das Zonas Especiais de Interesse Social. As ZEIS são instrumentos previstos na legislação urbanística que permitem reservar áreas do território urbano para a produção de habitação de interesse social, garantindo que o crescimento das cidades também contemple o direito à moradia.

Para o Litoral Norte, fortalecer e implementar essas zonas pode representar um passo decisivo para reduzir o déficit habitacional, diminuir a pressão sobre áreas ambientalmente frágeis e orientar o crescimento urbano para áreas mais seguras do ponto de vista ambiental e climático.

Em última instância, enfrentar o problema das ocupações irregulares exige reconhecer que preservação ambiental, direito à moradia e adaptação climática precisam caminhar juntos. Sem planejamento territorial consistente, sem política habitacional estruturada e sem presença efetiva do Estado no controle do uso do solo, o território continuará sendo ocupado de forma informal — ampliando não apenas os conflitos urbanos, mas também os riscos climáticos para a população do Litoral Norte.

*Ivan Carlos Maglio, Engenheiro Civil, doutor em Saúde Pública, consultor em planejamento urbano e mudanças climáticas, membro do Conselho Diretor da EngD.

Publicado originalmente em Tamoios News de 16/03/2026

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